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摘 要:随着市场经济的不断向前发展,人民的生活水平不断得以提高,越来越多的人开始涌入城市等其他原因造成了房价的上涨.作为对房地产市场进行宏观调控的一个重要手段:法律,它在进行宏观调控的同时又对房地产市场的转让做出了限制.但是在实践中由于法律的限制性规定产生了一系列的不合理问题,该文探讨是否应该解除这种限制性规定就变得尤为重要,防控房地产市场交易风险也成了当今房地产行业必然会面临的问题.

关 键 词:法律;规范;房地产交易

一、现行法律存在问题

(一)土地征用制度不健全

要规范房地产市场必须从源头入手:严格控制土地征用.现行的土地法律规范重要包括《城市规划法》和《土地管理法》以及一些地方自己出台的相关规定,但遗憾的是这些法律对于土地征用过程中可能存在的问题规定的普遍过于笼统,有些实质性的问题更是只字未提,这样的话不利于房地产交易市场的健康发展.

(二)拆迁赔偿制度的不合理

在现行的赔偿制度中,赔偿数额的确定是一个老大难的问题,按照现行的土地法的相关规定.城市的土地属于国家所有,农村的土地属于集体所有.但土地上的房屋等其他不动产去属于私有,这二者的分离在造成了在赔偿的时候只是赔偿房屋及其不动产的价值,再加之赔偿标准的偏低等因素导致了大量钉子户的出现,比如近期的“宜黄事件”,这在一定程度上破坏了和谐社会的构建.

(三)商品房预售款的监管存在问题

在具体的实践中,由于法律对房屋预售有相当严格的规定,许多房地产企业由于自身资金不足问题就会想尽各种办法拿到预售许可证,从而将房屋购买者的预购房款套入自己囊中,然而由于其自身资金的不足也就难免其将预购房款挪作他用,这种情况则很容易的就导致资金链断裂的情况发生,最终使购房者的权益受到损害,从而不利于房地产交易市场稳定的发展.最近各地相继了规范挪用预售款的政策,预售资金将全部存入在商业银行开设的专用账户监管,而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过审批,资金将只能用于指定楼盘的建设.这只是一个开始,在实际的运用过程中会遇到很多问题,开发商同样可以巧立名目来提取预售款.要彻底解决这个问题,还需要做长期的努力.

(四)行政强制拆迁所带来的问题

在实际的过程中,各地政府特别是基层政府,为了完成拆迁任务,经常会出现强制拆迁的行为,这会使群众更加的反感,激起群众的愤怒,从而发生过激的行为,这不利于社会的稳定,也不利于房地产的交易.近日据法制晚报报道,新拆迁条例有望近期出台,行政强拆将被取消,这对房地产交易市场来说是一个利好消息.

二、房地产交易市场的存在的风险

随着经济社会的进步,人们的消费观念发生的变化直接导致了在房地产市场中按揭制度的盛行,银行业随之大量的向社会发放贷款来获取利润.然而由于我国法律体系存在的诸多问题,使我国房地产市场中存在着大量的风险,具体而言这些风险主要表现在以下几个方面:

(一)预售中存在的问题

房地产企业可以通过规避法律的方式顺利的申请预售许可,而预售许可又可能导致房地产企业对预售房款挪作他用,这又可能导致房地产企业资金链的断裂,从而使那些本该用于房屋建设的资金不能到位,最后造成房屋的交付不能或者不能交付,使购房者的权益受到难以弥补的损害.虽然现在出台了设置预售款专用账户的文件,但是能不能有效地防止这一现象的发生还有待验证.

(二)房地产交易中存在大量的欺诈现象

由于法律规范存在漏洞,直接导致了“一房多卖”等现象的发生,这样不利于整个市场交易的稳定,增加了欺诈存在的可能性.然而现有的法律在对待此类问题时多是将其定性为民事欺诈行为,这不能从对此类违法者予以有效地打击也加剧了风险的存在.

(三)房地产企业自身的问题

资金问题肯定是不能回避的,但在具体的实践中有些开发商为了在短期内回收资金和再生产,故而将土地抵押给银行以获得预售许可从而对房屋进行预售.但由此产生纠纷时没有法律依据使得购房者的权益得不到保障.

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三、预防、控制房地产交易市场风险的建议

(一)完善房地产市场关于预售的相关法律法规

立法机关应从源头入手抓住最根本的问题.除了各地出台的规范预售款的文件,国家更应该对房地产市场预售作更为严格的相关规定,加强对预收款的监管,确保专款专用.

(二)严格房地产市场的准入标准,提高准入门槛

相关部门应加强对本地区、本行业的房地产市场的监管,严格的控制准入标准,确保房地产企业的优生;同时要坚决的对那些信誉差、资质低的企业进行淘汰,从而达到降低房地产企业违约的风险的目的.

(三)定期公布房地产企业抵押担保的信息

公布企业的抵押担保信息有利于购房者在决策的时候作出更为合理的判断,使购房者的权益得到更为合理的保障.

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(四)银行应加强对贷款企业相关资质的审查

银行在发放贷款的时候应兼顾地区及客户结构的审查,将贷款投放到那些信誉好、发展成熟的企业上;同时要严格控制对贷款的滚动发放;另外一个方面要防止贷款诈骗的现象,确保房地产交易市场的平稳健康发展.

(五)加强执法

相关部门应加大对土地市场的监管力度,防止土地浪费现象的发生;另外也要加强对房地产市场的监管力度,重点打击那些恶性炒房引发的行为,加大对房地产交易市场中欺诈行为的打击力度.

四、结束语

综上所述,当前我国房地产试产存在的问题不是轻而易举就可以解决的,对房地产市场管理的相关法律法规进行全面的修改现在又不可行,因此我们只能在现有的法律框架体系下对该问题循序渐进的予以解决.我们可以对法律作进一步更为细化的规定,加强对土地的统一管理,将国家的调控与市场的调控有机的结合起来,彻底完善土地管理法与房地产市场交易的相关规定,合理的预防和控制房地产交易市场中存在的风险.

参考文献:

[1]沈晖.健全我国房地产宏观调控政策体系[J].现代商业,2009,(2).

[2]李卫东.房地产金融风险管控建议[J].中国房地产,2009,(1).

[3]安启雷.从金融危机的演变谈房地产业若干政策的调整[J].城乡建设,2009,(1).

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