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“房地产不是鸡毛菜”、“豪宅的定义已经今非昔比”、“要在谣言疯传时购入”、“ 化的产品可降低项目营销的风险”.

4月12日,在《投资有道》杂志与搜房网联合主办的“后调控时代上海高端物业”沙龙上,嘉宾们提出了以上“真知灼见”.

据了解,该沙龙围绕“调控‘限时代’前沿 深掘别墅豪宅保值全新‘增长点’”这一主题展开.嘉宾们表示,在当前房地产调控形势下,高端物业仍然具备投资“安全值”.豪宅项目不是通过跑量来体现其价值,产品以及服务是其项目的核心竞争力;豪宅市场的圈层营销理念或根据市场的变化而重新评估;在目前的市场背景下,今年或为投资出手的好时机.

高端市场成交或跌至三年来最低

近两年的楼市严厉调控对上海楼市高端市场成交影响巨大.房产税以及限购令不仅直接将许多投资客拒之门外,同时使得非首套高端物业长期持有成本加大.对此,上海揽海房地产开发有限公司总经理谈晓君表示,宏观调控政策确实抑制了市场的活跃程度.

数据显示,截止到4月10号,单价每平米10万元以上的顶级豪宅1月份到4月份成交了16套.“按这个数据推算今年的成交总量,有可能还比2010年76套还要低,2010年是2009年以来最低的一年,这是整个政策对于顶级豪宅市场的影响.”同策咨询研究中心总监张宏伟表示.

“现在调控下房子是难卖,房地产的政策虽然现在调控的好像很紧,大家都关注于刚需这一部分购房群体,但忽略了第一、第二批买高端物业的人,他们会对生活具有改善性需求,这或许就是高端市场的刚需.因此房地产调控对于该部分人的需求无法抑制.”上置集团营销中心项目总监沈峻如是说.

上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟认为,对于豪宅市场来说,虽然调控对其产生一定的影响.但是,豪宅项目本身就应该慢慢卖,而不是通过跑量来体现其价值.因此,目前的“小阳春”的说法,不适用于豪宅市场.


该文来源 http://www.svfree.net/yingxiao/qdgl/453600.html

服务增值与圈层营销

如今豪宅市场的竞争已经无法局限于环境、配套、地段的竞争,当这些方面透支之后,豪宅投资价值的新增长点在哪里?

“所谓的价值挖掘其实是一个等式,这个等式第一个选项叫做资源,资源里面有两块,第一块是这个资源是否具有排他性的特征,第二是你对这个资源的占有份额.”黄欣伟说.

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“例如,我们现在开会时有服务员我们觉得很好,因为我们现在需要这样的服务.而如果今天我们谈很机密的事情,我们就会希望没有人,这就是最好的服务,不同服务对不同背景下的需要程度和需求与否是不一样的.有一些楼盘做的服务,在软件探索上面走的比较远,例如有的别墅也做这种主题型的,按照男性和女性区分.”

在豪宅营销层面,业内曾经较为推崇的是“圈层营销”,即在项目营销过程中,把目标客户当作一个圈层,通过针对性的一些信息传递、体验互动,进行所谓精准化营销.在房地产开发过程中,众多开发企业运用此种营销方式获得了很好的收益,然而目前,业内人士认为,此种传统的营销方法亟需调整.


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谈晓君认为,圈层营销作为一种营销方式肯定有其有用之处,但它只能是作为营销的一部分.随着人们对生活追求不断提高,可能这个圈层会越来越被打破.

黄欣伟则表示,“我一直不觉得圈层营销是一种必杀技.”他认为星河湾是运用圈层营销的一

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个良好范本,星河湾的成功一方面是由于圈层营销的作用,但很大一方面是由于当时的房地产市场形势太好了.

“这是一个叫‘好’并不一定是叫‘坐’的一个东西.”沈峻目前同样也不看好圈层营销的方式.

2012或为豪宅投资好时机

对于2012年的豪宅投资,嘉宾们认为,今年是豪宅投资的好时机.

“我觉得对于现在高端物业来讲,如今保值或应为首要目的,想让它增值短期之内相对比较困难.”张宏伟分析道,“但是,现在却是一个比较好的选房时机,选择不同物业类型的时候,不再像2009年的时候今天看的房子明天可能没有了,现在可以在不同区域选择比较理想的楼盘、户型,这个时候应该抓紧时间多看一些项目.”

黄欣伟则表示,今年是投资购房的好时机,地段方面则可选择新盘周边的二手房,因为新盘不敢将定价定在和周围二手房平价的价格段内,在同样品质的情况下,二手房还有洽谈空间.

参考文献:

名家短2003年第10期

中国方式2007年第7期

企业新型市场定位

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今年的职称政策基本上没有调整,评职称发论文今年铁市宣发[2016]12号,关于开展铁岭市第七届哲学,社会科学成果奖评选活动的通知,各县(市)区委宣传部,开发区党委宣传部,市直各单。

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