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房产经纪人又称“房屋中介”,是一群靠着 房产信息,而辗转各个楼盘、居民区之间的“红娘”.

随着现代房产行业的日渐活跃和城市的发展,买房、租房的人们越来越多,房产经纪人的队伍也日渐壮大.

房产经纪人的“今世前生”

直到2006年9月,国家劳动和保障部颁布第七批新职业时,才将房地产经纪人列入其中.这对规范化、制度化房地产经纪人职业体系,制定统一的工作规范,对从业人员素质的提高及整个职业的稳定、健康、持续发展,具有十分重要的意义.

2006年是房地产经纪人意义重大的一年.9月,这个群体被劳动部列入第七批新职业,而在这前后,房地产交易市场一系列的个税、营业税、利率增加,12月1日起将开征二手房交易环节土地增值税.

对于房地产市场而言,政策的倾向或“冷落”成为它最大的风向标.房地产经纪人,就处在房地产市场变化的风口浪尖.一朝 “盆满钵溢”,一朝“门庭冷落”.

“在过去的几年中,房地产经纪人是备受瞩目的职业.‘门槛底、收入高’曾是市场火爆时房地产经纪人最重要的特征.”孙金平对记者说.他已经在房产行业从业8年,现在是西安市某知名房产公司的市场部经理.

“大概在2004年前后,西安的房屋中介公司像雨后春笋般冒出来.在许多大街小巷,一间小屋,一个老板,一个会计,一个业务员,就齐备了!其中大多是‘家庭店’.门面虽然简陋,但收入简直就是‘暴利’.一个月可以做十来笔交易,中介费收入可达数万元,规模大些的公司就更不用说了.”

“大河有水小河满”.房地产的火爆使不少经纪人几乎不需要什么专业知识,就可轻而易举地拿到高薪和多笔交易带来的高额佣金,让他们赚得心花怒放.

但自从2005年3月国家宏观调控以来,对于房地产中介经纪人的“打击”相当大.西安市一大批原来火爆市场培育起来的中介公司,转眼间就消失得荡然无存.冷清的门庭,陈旧的门牌,告诉了人们曾经的火爆,也让人们看到了现在的萧条.国家的宏观调控直接将大量的中介经纪人挤到下岗的危机中.就算在职人员,也基本只能拿到每月1000元左右的底薪,由于没有业务量,佣金也无从谈起.

一时间,经纪人被“炒掉”成为房地产市场上的普遍现象.

房产市场期待“大洗牌”

在西安市的一些街道上,仍然可以看到许多门面式的房屋中介.门口的一块木板上密密麻麻写的都是房产信息.冷落凌乱的房间,百无聊赖的工作人员,一部是所有生意的来源.这些中介者们,要么是在冲击中顽强存活的,要么是形同空壳,期待重生.

中介公司数量的缩减,已经体现出根本的问题在于:以前从业人员的非专业素质已经不能适应市场需求.新的市场条件下,要想在房地产中介行业立足,提高个人素质成为必然.

培训已经成为中介公司最重要的生存基石,也是房地产经纪人“浴火重生”的一次生存机会.市场需要更懂房地产专业知识、更有服务意识、能为客户选择楼盘提供合理化建议、能真正为客户着想的中介经纪人.

著名的“点子何”何毅是西安一名资深的房产营销策划专家,他认为:“西安的二手房市场还未打开局面,所以也造成了房产经纪人行业的不成熟、不规范.但是随着城市改造工程的进展,二手房买卖市场的活跃和成熟是必然的.而房产经纪人在未来房产二手交易市场上将发挥越来越重要的作用.但是目前这个群体整体素质良莠不齐.比如从业人员的准入条件过低,真有点‘英雄不问出处’的味道.这样往往在交易过程中造成了欺诈、额外加费,给购房者造成经济损失.另外房产买卖市场的游戏规则还不完善,政府监管难度大,造成房产交易出现了私自买卖,非实名过户,偷税漏税现象比较严重,给国家税收造成巨大损失.房产经纪人队伍的清理整顿势在必行.”

对此,西安市房屋管理局的有关负责人认为:现在西安二手房市场上的房产经纪人,还只是市场的自然产物,相对来说比较混乱.相对于我国发达省市,西安市的二手房市场还不完善.统一的认证机制和加强统计、审验制度是规范房产经纪人队伍的良好途径.

资格认证西

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安有三套办法

严格意义上的房地产经纪人,是在房地产投资、开发、交易等环节从事中间 业务而收取佣金的个体.

取得专业资格证书,成为职业资格准入的门槛.

国家建设部与人事部2001年12月联合制定,于2002年开始实施房地产经纪人资格管理制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划.凡从事房地产经纪活动的人员,必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效.取得房地产经纪人执业资格,是进入房地产经纪活动和设立房地产经纪机构的必备条件.人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作.

就全国来看,各个省市除了全国房产经纪人执业资格考试获得资格证书,还有当地政府经过培训考试颁发的资格证书.在使用效力上,前者可以在实施《经纪人管理办法》的所有省市通用,而后者仅仅只在本地可以使用.

陕西省除了以上两种 外,还有一个介于两者之间的资格证书.该证书是由陕西省房地产经纪人培训认证中心负责的从业培训、考试和证书颁发.

西安市场营销学会的张铁洋解释说:“国家的考试形式近乎于现在的 自考机制,大家都可以来报名,然后自己在市场上购买教材,参加统一考试.但是由于国家经纪人资格考试比较严格,报考要求高,通过率较低,只是为一些白领一族的镀金.西安市通过全国房产经纪人执业资格考试的人寥寥无几.而西安市当地的《西安市房地产中介服务人员上岗证》是‘土政策’,局限性比较大.不能得到西安市以外省市的认同.”

“现在陕西省既有较强效力、又能得到其他省市认可的资格证书,就是由陕西省经纪人协会颁发、陕西省工商管理局监制的《经纪人资格证书》,是集培训、考试、发证和审验为一体的.”


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张铁洋给记者介绍说:“房地产交易的金额巨大,交易过程复杂,存在较大风险隐患.委托专业房地产经纪人是降低交易风险的最好办法.专业的房地产经纪人除掌握房地产信息外,还应了解交易中涉及的建筑、金融、法律等多方面知识.”

“房地产经纪人的服务模式,则要求经纪人负责交易过程中的全部工作,即从委托受理到带客看房、签约和后期服务都是由一位经纪人完成,让客户享受最大程度的方便.在交易过程中,房地产经纪人不断与客户进行沟通,提供专业化的意见和建议,进行感情沟通,最大程度地了解客户的需求和思维变化.”

“现在的房产经纪人缺乏专业知识,很少能够给客户提供专业意见,对于买家,经纪人只能一味地说这房子怎么怎么好,而很难进行客观地分析.房产经纪人对房地产交易的每个环节都应该精心安排,并站在客户的角度,代表客户的利益,为客户提供专业经验、知识和建议,事实上,能够真正做到这样的房产经纪人并不多.”

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当旧式的房地产中介经纪人“死去”,必将由符合时 展的新式中介经纪人来替代.一些不适应新的市场环境的旧式经纪人,正在逐步淡出市场.

新的经纪人更加专业化,经过宏观调控的房地产市场,再也没有旧式经纪人生存的空间,只有掌握专业知识,拥有高学历的新式经纪人,才会被社会所接受.中介经纪人的角色也从单纯的中介向房地产理财的概念转变.


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二手房市场在兴起

就西安市的二手房市场情况,孙金平认为:“房产日益成为社会“稀缺性资源”,西安二手房市场势将兴旺.但是目前并不景气,西安二手房市场还需要一段时间的成熟.西安市房产经纪人认证程序、房产市场秩序等,由于从业人员上岗资格、从业经验、法律责任划分和要求不明确等原因,还不十分成熟和完善.也造成了房产开发的难度大.”

西安市房屋管理局产权交易处的张升志调研员说:“发达国家居民居住二手房的比率占到了70%~80%;就北京、上海的二手房居住率也分别占到了30% 和50%.可见二手房从一个侧面显示出了一个城市的发展程度,越是发达国家,房屋建筑和房产市场越趋于完善和成熟.”

“西安二手房市场还没有完全打开,交易量不大,原因在于房源不充足、人们传统的购房心理、二手房的评估和质量测评等问题.改善自身居住环境本来是人们的追求,但是从西安市甚至是整个陕西来看,人们对住房的追求普遍是‘有之则安’的心态.其主要原因除了整体住房观念的比较落后外,根本原因在于整体购买力低下.而二手房的主要购买者主要是外来人口,他们大多刚到西安没有购买商品房的经济能力.2006年西安二手房市场成交约六万套,而其中三分之一都是由来自宁夏、甘肃、青海甚至是新疆的外地人.”

记者拿出由陕西省经纪人协会颁发的《经纪人资格证书》,询问有关情况.张升志说:“资格认证方面,现在西安市房屋管理局颁发的《西安市房地产中介服务人员上岗证书》和陕西省工商管理局监制、陕西省经纪人协会颁发的《经纪人资格证书》,前者只是在西安市从事商品房买卖的资格证书,不能从事二手房和其他经纪人行业,而后者则可以.总之,房产经纪人职业的规范,根本上在于西安房产行业的活跃,尤其是二手房市场.政府也应做好普查、注册、年检等管理工作.从城市发展的方向、居民生活的追求来看,二手房市场的兴起是大势所趋,也是房产经纪人职业生存的‘第二个春天’.”

参考文献:

房地产中介生死破局

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