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在房地产调控的大背景下,中国房地产开发商纷纷转向海外寻求更多发展机会.根据中国海外投资联合会公布的数据,2012年以来,中国内地开发商在海外的房地产项目(含已确定投资计划的项目),总规模超过百亿美元.

与之相伴的是,中国人浪潮般涌入北美、欧洲和澳洲等

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2320;的房地产市场.根据市场调研机构Dealogic的统计,中国人在海外的房产交易规模已由2011年的5.47亿美元猛增至2012年的18.6亿美元,增幅达46%,今年涨幅依旧.
开发商在国内业务扩张上已经乏力,但是它们又必须保持规模化发展,出海成为不得不做的选择.

“我们的客户有投资、度假或移民的需求,所以我们就要跟随客户走出去.”万通地产(600246.SH)总经理云大俊在接受《财经》记者专访时说.近年来,国内中高端人群的财富不断积累,却找不到理想的投资渠道,始于2010年的地产调控又使国内投资渠道进一步收窄.

高力国际华北区董事总经理杨达对《财经》记者表示,国外政策环境稳定,投资市场成熟,人民币又不断升值,投资海外越来越成为一个有吸引力的选择.

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根据一些海外媒体的报道,中国购房者在美国购房的房价中位数,远远高于其他外国买家,近七成中国购房者选择支付 .甚至有些买家不需要实地看房,只看看图片就直接签支票成交,大受当地房产经纪商的欢迎.在加拿大温哥华等地,率先移民当地的中国人替亲朋好友在当地置业、进而陆续数家聚居一个小区者,比比皆是.


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这种情况在欧洲大陆也不断出现,尤其是在法国南部以及德国南部等风景优美之处,中国购房者通过网络委托或亲朋好友代为看房,然后一次性 付款者不在少数.在德国南部温泉名城巴登巴登,中国、俄罗斯和海湾国家等境外实力买家,推动当地房价明显上涨.

高策地产董事长李国平对《财经》记者表示,国内的刚需市场毕竟是有限的,一二线城市拿地非常困难,三四线城市有地却没有市场.在这种情况下,中国开发商往海外发展,是企业扩大规模的一个可行的方向.

“企业这么做是被动的,并不是说海外市场有多好.”李国平说,中国开发商意识到游戏规则变了,靠土地增值获取超额利润的时代已经过去,越来越多的房企利润水平开始下滑,企业必须改变经营模式方能生存下来.

在国外成熟的地产市场之中,与当地资格老、经验足的开发商相比,中国开发商的比较优势既不在资金,也不在建造技术,而在多年积累的大批愿意到海外置业投资的境内客户,这也是海外开发商愿意与其分一杯羹的原因. 海外争相布点

“台湾地区是我们的第一站,接下来重点关注的是马来西亚市场.”云大俊对《财经》记者说.之所以选择马来西亚,是看重其政治稳定、法律健全、气候宜人,并且有第二家园政策,可以给购房人十年的居留权,非常适合出境读中学的小留学生及其家长.

万通地产三年前以万通台北2011项目首次踏足台湾地区市场,该项目位于阳明山,总计294套酒店式服务公寓,截至目前已经完成80%的销售,绝大部分的购房人来自大陆.

在云大俊看来,万通地产想去的是华人聚集的地方,而华人最多的地方其实是东南亚而不是美国.他认为新加坡和香港虽然各项条件都很好,但由于地价已经很贵,而且地域性很强,不是对所有开发商都适合,所以这些地区万通地产“可能只能偶尔去参股做一些项目”,而没有长期进入的规划.

更多的大型开发商选择直接挺进英美.两个月前,万达董事长王健林宣布了在伦敦的酒店建造计划.该酒店紧邻泰晤士河,与中国大使馆并肩,可俯瞰白金汉宫和海德公园.

王健林表示,伦敦只是万达投资酒店的第一站,今年内就会发布在纽约核心地段建造五星级酒店的投资计划,未来十年,万达要在全球八个到十个主要城市投资建设高端酒店.


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住宅地产龙头万科(000002.SZ)的国际化成绩也很不错,今年上半年,万科连续进入了香港、美国、新加坡三个海外市场.1月,万科和香港新世界集团合作获取了荃湾地块,2月和美国铁狮门(Tishman Speyer)签约合作旧金山公寓项目,4月又和新加坡吉宝置业合作开发丹那美拉项目.

值得一提的是位于旧金山富升街201地块的项目,万科计划建造655套高档公寓,单元房售价在60万美元至600万美元之间.虽然合资企业的财务条款尚未对外披露,但这将是万科在美国开发的第一个项目,目前该项目仍在等待中国政府的审批.据接近万科的知情人士透露,国际化作为其既定战略,在今年不仅有更多行动,而且其贡献开始体现在财务数据上,预计今年最终的业绩数据里,海外业务的占比会有明显的提升.

走的较为激进的还有绿地集团,7月底绿地宣布将斥资10亿美元收购一个位于美国洛杉矶的地产项目,绿地在澳大利亚、韩国、西班牙和德国也都有项目.绿地集团董事长张玉良此前公开表示,到今年底将进入六个到七个国家,投资规模200亿元.绿地集团房地产主业2012年销售额1051亿元,仅次于万科.

纽交所上市的鑫苑置业(NYSE:XIN)计划在纽约市建造一栋高层公寓,碧桂园(02007.HK)斥资百亿元人民币在马来西亚投资了共五个项目,中坤集团董事长黄怒波更是将旅游地产开发到了冰岛.

李国平对《财经》记者说,“出海是国内地产企业保持规模的一种途径.”就目前市场情况,开发商在国内业务扩张上已经乏力,但是它们又必须保持规模化发展,出海成为不得不做的选择.

高力国际杨达更愿意相信这是人民币升值效应的外溢.此外,出海也可以拓展企业的海外融资渠道,海外资金普遍成本更低.“不仅是开发商,很多中国企业包括银行、航空公司都在海外进行商业地产的投资,有些像当年的日本,但没有日本人当年那么疯狂.”杨达说. 卖给中国人

在8月8日的半年报业绩发布会上,万科总裁郁亮解释了万科的走出去战略,“万科会在类似于纽约、波士顿这样的中国留学生、移民非常多的、商贸往来非常频繁的地方做一些投资安排.”

但这并不是说万科要“在国外开发一个新的唐人街”,郁亮表示,选择华人聚集的地方是为了发挥万科自身优势,快速带来销售,但万科也会开发海外的当地客户.

这几乎是所有走出去的开发商的默契.绿地总裁张玉良不久前表示,绿地会优先选择中国投资者、移民群体较为青睐、中国游客及留学生较多的国家及城市参与投资开发,因为在国际化初期,只有借力现有优势资源,才能大大降低进入新兴市场的风险.

全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)的一项调查显示,2012年中国人已成为美国住宅市场仅次于加拿大人的第二大海外购买群体,占美国住宅对外销量的11%.

一方面,中国房地产企业在国内遭遇限购、限贷、房产税等调控政策的频繁冲击,希望开拓一块政策稳定的全新市场;另一方面,海外土地和房产的永久产权、良好的生活环境和稳定的回报率,也是对中国投资客的巨大吸引.如此一来,国内房地产企业在国外开发的项目,就成了二者的最佳结合点.

云大俊解释说,中国客户想去国外买房子,却并不了解那边的开发商,需要万通地产这样的开发商一起走出去,而外国的客户不熟悉中国开发商,通常只有依靠当地合作伙伴去给本地人推售项目,双方“各展所长,各取所需”.

“当地人绝不是客群主体.”云大俊直言,就万通台湾2011项目而言,卖给当地的也只占20%,“如果项目主要面向当地客户,那么当地开发商完全可以独立运营,为什么要找大陆的开发商进行合作?”

中国开发商所能带去的庞大客户群,是吸引合作方的巨大筹码.胡润2012年11月发布的一份报告说,目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达三分之一,海外资产占到其总资产的约19%,而房地产是海外资产最主要的部分.

2012年颐和地产在悉尼的洋房项目“Summer Court”对外销售,项目推出上百套住宅和商铺,主要销售对象为中国人.鑫苑置业在纽约布鲁克林区建造的包含216套公寓的大楼,也是希望将一半的住宅卖给中国投资者.

不仅是留学生、投资客和新移民需要在海外买房,中国游客境外游需要住酒店,这同样是一个大市场.正忙于在全球布局豪华酒店的万达,针对的正是这一市场,因为中国的酒店管理者更懂得中国人的需要.

“跟我们合作可以使当地开发商开发的项目获得更好的回报.”云大俊说,如果没有大陆的客户需求,可能当地的消费能力有限,导致项目最后卖不出量,或者卖不出价,那么开发商未必敢开发这个项目,“但是我们有这个量(来自国内的客户需求),也有专业实力,可以帮它消化掉.” 学习和试水

“出海”常常面临着当地完全不同的政治、法律法规、市场环境等复杂因素的影响,中国企业又欠缺应对工会和环保团体的经验,所以走出国门往往会水土不服.

杨达告诉《财经》记者,在全球地产市场中经常见到在本地做得很好的开发商,换一个地区就会碰壁,因为他们总想着把原来的成功经验套用在新项目上,这样很容易失败.

更何况国内的优势在国外不一定能延续.例如大型开发商在国内的融资成本优势,在国外就并不明显,而不同文化背景下,也难像在国内那样精准营销.

国内大多数开发商虽然不排除海外投资,但目前都非常谨慎.杨达认为,在这一时期,选择跟当地的开发商合作,可以缩短学习的时间,尽量少走弯路.

较早出海的国内房企如万科,往往将海外项目主导权交予国外的合作伙伴,万科董秘谭华杰在8月8日的发布会上说,目前万科项目以合作方为主,公司只是“派人员参与这个过程”,在合作当中学习对方的开发经验.

“选择理念相同的当地开发商进行合作非常重要.”云大俊说.他认为,当地开发商深谙当地的法律法规和市场规则,国内开发商作为外来户,最好别想着“吃独食”.

据云大俊介绍,万通地产出海讲求轻资产运营,即万通地产出市场(客户),地主出地,另外跟当地开发商合作,三家形成一个联合经营体.

以万通台湾2011项目为例,这个项目的地主也是开发商,一人任两个角色,跟万通一起开发,万通地产省下了买地的资金,仅负担建造成本,最后的收入双方分享,万通地产还可以获得额外的奖励,这样下来“三年到五年可以赚取1倍到2倍的资本额”.这个经营模式现在已被万通地产肯定,将来万通地产很可能照此模式复制海外项目.

国外开发商不仅是合作伙伴,也是好的学习对象.进入旧金山项目时,万科董事长王石说:“我们选择投资旧金山富升街201地块,主要因为铁狮门是一家全球领先的房地产企业,也是一个非常值得信赖的合作伙伴.希望通过具体项目的合作,学习成熟市场的商业模式和管理经验.”而这次万科入股20%与香港新世界集团合作荃湾项目,显然也是以学习为主.

“正因为如此,我才并不看好这种海外发展模式.”李国平说,他觉得这种合作暗含风险.比如万科,其资金实力、建造技术、建筑质量等在美国并无优势,有的就是在国内的人脉和客户,但是长远看仅有这些是不够的.李国平认为,万科未来在美国拿地的规模十分有限,而且一定是面对国内投资客.即使这样也还有一种风险:华人也可能觉得美国本地开发商的质量更好,而且华人也未必愿意住在一起.

8月8日郁亮表示,对万科而言,“海外发展仍只是尝试,不会一下铺开.而从万科董事长王石此前透露的战略意图来看,适度加大海外发展,将是接下来几年万科比较重要的行动方向.一位熟悉万科的业内人士透露,在具体实施国际化方面,万科应当会考虑海内外的业务协调,短期内不会太冒进,但随着业务和结构的理顺,海外发展应当会有所提速.

里昂证券(CLSA)日前发布的一份报告写道,投资海外是一种反周期投资,能够帮助中国开发商抵消国内市场低迷带来的负面影响,但海外项目对中国开发商来说仅仅是消遣而已,还不是关乎其生计的基本盘.李国平称,“目前来看,开发商去海外投资是一个补充、一个尝试,但绝不是最终的出路.”

参考文献:

房地产企业税收筹划问题

房地产开发企业税务筹划探析

房地产企业开发法律风险防范策略

房地产销售资源的管理与控制

危机下的中国企业

中国武装力量多样化运用

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