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房地产方面硕士学位论文,关于房地产市场需求其决定因素相关函授毕业论文范文

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【摘 要】从本质含义上可以说房地产市场与房地产流通过程实际是等同的两个概念.房产需求在房地产经济运行中占据非常重要的地位.

【关 键 词 】房地产;市场需求;决定因素

房地产市场从狭义上说,是房地产商品交换过程的统一,是连接房地产开发与房地产消费的桥梁,是实现房地产商品使用价值和价值的经济过程;从广义上说,房地产市场是房地产经济运行的基础,是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物.

1 地产需求

1.1 农业用地需求

农业田地是人类对土地的第一需求,人类需要用土地生产粮食和衣料,供人类生存和发展使用.在农业用地需求中,耕地需求是最主要的需求,其次是林地、草地需求.

1.2 非农业用地需求

非农业用地需求会随着社会生产力水平的提高而增加.因为随着社会生产力水平的提高,人们的生活必需品需求在整个需求中的比重不断降低,交通、安全、享受、发展资料在需求中所占比重不断提高.前者主要是对农业用地的需求,后者则主要是对非农业用地的需求,这就

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导致了人类对非农用土地需求的增加.

总之,人类对土地的需求是不断增加的,而在土地总量一定的条件下,各类土地又存在彼此竞争的关系,此消彼长,既非农用地增加,农用土地就会相应减少.

2 房产需求

房产需求在房地产经济运行中占据非常重要的地位.马克思曾经指出,没有需求就没有生产.房产需求是房产生产的出发点,是房产供给的归宿.房产需求的结构、规模、质量等,直接影响房产的生产和供给.人们对房产的需求有两类:住宅需求和非住宅需求.

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2.1 住宅需求

住宅是一种价值大、使用价值消费周期长的超级耐用消费品,和其他一般消费品相比较而言,具有明显的差别性.按照恩格斯对生活资料的分类,住宅既是生存资料,又是享受资料和发展资料.因此住宅消费品具备三种功能、三个层次的特征,即住宅具有生存资料、享受资料和发展资料的全部特征.

2.2 非住宅需求

非住宅需求的房产数量会随着社会生产力水平的提高而增加.因为社会生产力水平的提高,意味着生产经营活动场所的扩大,这当然包括非住宅需求的扩大;人们对工作环境的要求也随之提高,比如要求宽敞舒适的办公室等;人们外出旅游、开会、联系业务对饭店等旅游用房的要求也随之提高,等等.

3 房地产需求的特点

房地产需求与一般商品需求基本上是相同的,因此经济学中所描述的需求曲线、需求函数、需求定理等一般原理对房地产需求也是适用的.同时应该看到,房地产商品是一种特殊商品,所以房地产需求具有自身的一些显著特点:

3.1 房地产需求的普遍性和增长性

房地产既是生活资料,又是生产资料,是人们生产生活须臾不可离开的空间条件和活动基地.作为生产需求,它是生产对象,生产资料,生产条件;作为生活资料,它既是人们最必需的生活资料,也是人们的发展资料和享受资料.所以不管是生产还是生活,在任何时候和任何地方,都需要一定数量的房地产.这就是房地产需求的普遍性.

3.2 房地产需求的多样性与不可替代性

房地产使用价值具有多样性:房地产作为生产资料,可以是厂房、商店、饭店等;作为消费资料,可以是普通住宅、公寓、别墅等.也就是说,房地产的多种使用价值为房地产市场上形形色的需求者提供了多种选择的机会,使满足人们对房地产复杂多样的需求成为可能.房地产需求的多样性,房地产需求主体的多面性,以及房地产需求模型的多变性,房地产需求的相互替代性.

3.3 房地产需求的连续性和间断性

房地产需求的普遍性和不可替代性,以及房地产使用价值的耐久性,决定了房地产需求的连续性和间断性.只要社会还存在,还在发展,对房地产的需求就不会停止,这就是房地产需求的连续性.由于房地产商品是耐用消费品,使用价值存在的时间很长,一次购买可以满足长期的消费,所以对于房地产的需求则是间断的.


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3.4 住宅房产需求具有多层次性

人们对住宅的需求具有明显的多层次性.从满足需要的程度可划分为对住宅的生存需求、生理需求和社会道德需求以及享受、发展需求.首先,人们是要满足对住宅的生存需求、生理需求和社会道德需求.住宅是人们的基本生存资料.人类的生存、繁衍都需要住宅提供场所.住宅的生存需求就是人们为了生存,对住宅的生理和社会道德需求,就是在生存需求的基础上所产生的由于男女性别的差异所导致的对住宅的需求.

4 影响房地产需求的主要因素

4.1 房地产价格

住宅由于其自身的特殊性,决定了其价格弹性波动范围较大;住宅即可作为生存性消费资料,又可作为享受性消费资料,还可作为发展性消费资料.当住宅作为人们的生存性消费资料时,它是生活必需品,这时,住宅是缺乏价格弹性的;当人们对住宅的需求向享受性消费资料延伸时,住宅消费就倾向有高价格弹性的特征.总的说来,住宅的价格弹性是较高的.

4.2 收入与财富

收入影响房地产需求的渠道比较复杂,但最基本的渠道主要有两条:一是收入影响家庭对房地产持续不断地支付租金的能力,通过租金支付的承受力增强减弱来影响房地产需求;二是收入影响家庭成员一生财富积累的预期,通过这种财富积累的预期再来影响对房地产的需求.

4.3 人口因素

4.3.1 人口数量

一般说来,人口越多,要求住宅的数量也越多,这是一个浅显的道理.在计划经济时期,我国城镇住宅建设计划的安排,大体上就是按照这一简单的逻辑关系来进行的.因此,撇开其他因素不说,人口总量越大,对住宅的需求量也就越大,人口的总量与住宅的需求量成正比.

4.3.3 人口质量

人口质量的变动和发展会影响住宅的需求层次.人口质量是一个历史范畴,它不仅要受生物学规律的制约,更主要的是受社会规律的支配和制约.随着社会生产方式的发展和社会形态由低级向高级的演化,人口质量也在不断地稳定地提高.人口质量的提高对住宅提出了新的需求,人们越来越注重住宅在满足人们享受和发展方面的需求,需求层次的提高会明显增加对住宅的需求量.

4.4 国家政策

国家的财税政策、金融政策、投资政策等有关经济政策都会影响到房地产市场上的需求.其中最重要的是住宅政策和利率政策.政府的住宅政策直接影响住宅的需求.世界各国的住宅政策虽然差别很大,但其根本目的都在于解决住宅的供给和需求问题.实行城市住宅政策,是国家干预住宅问题的主要标志.

参考文献:

[1]孟国鸿.中国城市房地产政策研究.《中国房地产金融》.2008

[2]潘萍.我国房地产政策.《产业经济》.2008

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